Słowniczek pojęć

Biuro informacji gospodarczej – instytucja gromadząca, przechowująca i udostępniająca dane o nierzetelnych dłużnikach. Bazy BIG nie obejmują historii produktów bankowych, lecz ogólnogospodarczych, znajdują się w niej np. niezapłacone faktury za telefon. Główne bazy BIG to:
– ERIF Biuro Informacji Gospodarczej
– BIG InfoMonitor
– Krajowy Rejestr Długów BIG

Biuro Informacji Kredytowej S.A. – instytucja założona przez Związek Banków Polskich i prywatne banki, której zadaniem jest gromadzenie, integrowanie i udostępnianie danych dotyczących historii kredytowej klientów banków. Każdy bank przed udzieleniem kredytu sprawdza historię kredytową wnioskodawcy w BIK.

Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości dające bankowi pierwszeństwo do zaspokojenia swoich roszczeń (wynikających z kredytu hipotecznego) z określonej nieruchomości przed innymi wierzycielami. To pierwszeństwo jest istotą hipoteki, bank nie staje się „właścicielem”, nie może rozporządzać nieruchomością jak czasami się uważa.

Zaciągnięcie kredytu w celu spłaty kilku innych kredytów. Konsolidację stosuje się celu obniżenia raty, obniżenia całkowitego kosztu kredytu, a także w celu uporządkowania finansów, gdyż docelowo zamiast kilku rat w kilku bankach zostaje jedna rata w jednym banku. Kredyt konsolidujący (spłacający inne kredytu) może być kredytem hipotecznym i kredytem gotówkowym. Kredyty gotówkowe można skonsolidować kredytem hipotecznych, co może znacząco obniżyć ratę i koszt kredytu.

Każdy kredyt, który jest zabezpieczony hipoteką na określonej nieruchomości.

Szczególny rodzaj kredytu hipotecznego, którego przeznaczeniem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Jest to najczęściej kredyt na zakup mieszkania/domu i budowę domu, ale także na inne cele jak remont, zakup działki czy refinansowanie. Kredyt mieszkaniowy to najtańszy kredyt spośród kredytów hipotecznych i spośród kredytów w ogóle. Najczęściej mówiąc o kredycie hipotecznym mówi się właśnie o kredycie mieszkaniowym, więc te terminy w praktyce są stosowane zamiennie.

Marża to jedna z dwóch części składowych oprocentowania kredytu. Jest to faktyczna „cena” kredytu hipotecznego, której wysokość zależy od oferty banku. Jest to główny parametr, po którym należy porównywać oferty kredytów hipotecznych. Marża jest zapisana w umowie kredytowej i bank nie może jej jednostronnie zmienić. Drugą częścią składową kredytu jest stopa referencyjna, czyli WIBOR, który zmienia się w czasie i jest niezależny od decyzji banku.

Raty równe (annuitetowe) to schemat spłaty kredytu, w którym przy danym oprocentowaniu wszystkie raty kapitałowo-odsetkowe mają równe wysokości. Raty równe charakteryzują się tym, że w pierwszej racie udział odsetek jest największy (udział kapitału najmniejszy), zaś przy każdej następnej racie udział odsetek w racie maleje (udział kapitału rośnie). Innymi słowy z kolejnymi ratami coraz mniej spłaca się odsetek, a coraz więcej kapitału. Większość kredytów hipotecznych jest udzielanych z ratami równymi.
Nie należy mylić rat równych z ratami stałymi. Raty równe obliczane są dla danego procentowania, więc gdy oprocentowanie wzrośnie (zmaleje) to raty zostaną przeliczone na nowo i też wzrosną (zmaleją). Po prostu w nowym harmonogramie dalej będą miały jednakowe wysokości. Raty stałe to raty równe przy stałym oprocentowaniu. Bardzo znikoma część kredytów jest udzielana z oprocentowaniem stałym.

Raty malejące to schemat spłaty kredytu, w którym każda kolejna rata kapitałowo-odsetkowa jest niższa od poprzedniej – pierwsza jest najwyższa, a ostatnia najniższa. Raty malejące charakteryzują się tym, że część kapitałowa każdej raty kapitałowo-odsetkowej jest jednakowej wysokości, zaś wysokość części odsetkowej rat sukcesywnie maleje. Stąd raty malejące są nazywane inaczej równymi ratami kapitałowymi i łączna wysokość rat maleje z czasem.

Przykładowy schemat (fragment) rat malejących i równych (annuitetowych). Kredyt na 100000zł, 360 miesięcy, oprocentowanie 4%:

Przeniesienie kredytu do innego banku, który oferuje lepsze warunki. Spłata kredytu nowym kredytem w nowym banku. Refinansować kredytem hipotecznym można tylko inny kredyt hipoteczny. Kredyt gotówkowy można refinansować kredytem gotówkowym.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości już po jej zakupie (po zakupie za gotówkę, czyli już po zapłacie). Niektóre banki dają taką możliwość, najczęściej do 12 miesięcy od zakupu nieruchomości.

Scoring bankowy to indywidualna wewnętrzna systemowa ocena klienta przez dany bank. Każdy bank ma swoje algorytmy ustalania scoringu, które nie są upubliczniane, ale wiadomo, że jest to kombinacja m.in. takich czynników jak:
– historia w BIK
– skład wnioskodawców: singiel/małżeństwo/dzieci/inne, liczba wnioskodawców, wiek wnioskodawców
– rodzaj źródło i wysokość dochodów
– wykształcenie

Standardowe dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego dla banku trwające do momentu uzyskania wskaźnika LTV na poziomie 80%. Każda kwota powyżej tego poziomu jest uznawana za tzw. niski wkład własny i jest objęta ubezpieczeniem. Ubezpieczenie w zależności od banku jest pokrywane przez bank lub przerzucane na klienta. Zazwyczaj polega na zwiększeniu oprocentowania o ok 0,25pp do momentu osiągnięcia odpowiedniego LTV. Gdy już przy zaciąganiu kredytu hipotecznego LTV wynosi 80% lub mniej ubezpieczenie w ogóle nie występuje. Ubezpieczenie polega na tym, że w przypadku nie spłacania kredytu hipotecznego towarzystwo ubezpieczeniowe pokrywa bankowi kwotę niskiego wkładu własnego, zaś bank docieka reszty należności.

Standardowe dodatkowe zabezpieczenie kredytu hipotecznego dla banku w okresie od uruchomienia kredytu do wpisania hipoteki w księdze wieczystej. W zależności od banku koszt ubezpieczenia jest pokrywany przez bank lub przerzucany na klienta. Najczęściej wiąże się ze wzrostem oprocentowania o ok 1pp-1,5pp do momentu wpisu. W przypadku gdy w tym okresie kredyt hipoteczny nie jest spłacany towarzystwo ubezpieczeniowe spłaca kredyt bankowi i dalej samo docieka uregulowania należności.

WIBOR to wysokość oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. Innymi słowy jest to oprocentowanie po jakim banki pożyczają sobie na wzajem pieniądze. WIBOR jest ustalany każdego dnia roboczego przez największe banki działające w Polsce. Wyznaczany jest jako średnia arytmetyczna propozycji banków co do oprocentowania, po jakim są skłonne pożyczyć pieniądze innym bankom, po odrzuceniu propozycji skrajnych. Można więc przyjąć, że WIBOR to stawka niezależna od jednego podmiotu (jednego banku), a więc ma charakter zewnętrzny (odgórny). Stawka WIBOR nie zależy oczywiście od „widzi mi się” banków, ale jest ściśle powiązana ze stopami procentowymi ustalanymi przez Bank Centralny. WIBOR jest ustalany w stosunku do różnych okresów (oprocentowanie różni się gdy środki mają być pożyczone na miesiąc, kwartał, pół roku, rok itp.). Do kredytów hipotecznych najczęściej jest przyjmowany WIBOR 3m, rzadziej WIBOR 6m.

Z ang. „Loan to Value”, stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. Przy kredycie hipotecznym na 200tys zł i wartości mieszkania (uznanej przez bank) 250tys zł wskaźnik LTV wynosi 80%. Wskaźnik ten ma istotny wpływ na ofertę banku, a także na jej dostępność.